一线城市调控悄然转型 未来北京房价将趋稳(转载)
马年刚刚开局，房价严峻的上涨态势依旧没有缓和。据亚豪机构统计数据显示，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套同比上月几近腰斩。不过，楼市成交量大幅下降的同时，成交价格却持续保持在高位。1月，商品住宅成交均价达26181元/平方米，与上月基本持平，同比去年却上涨了15%，这也是自2013年11月开始，北京商品住宅成交价格连续第三个月超过2.5万元/平方米。中国日报网连线中国房地产研究会副会长胡志刚，对未来北京房价发展趋势进行解析。中国房地产研究会副会长胡志刚
为打压房价，上一届政府长期以来调控市场是从市场需求端“单边发力”，即通过“限购”、“限贷”、“限外”等方式抑制需求，但偏重行政手段的“单边发力”不但没有遏制住房价，反而使房价越调越高。去年，新一届政府改变做法，改从供应端“单边发力”，即一方面不提行政调控，强调市场化调控，给市场营造宽松的环境，让开发商多提供商品房销售;另一方面又通过加大土地供应来增加商品房供应，但由于投资性和投机性需求得不得遏制，同样收效甚微。
今年以来，在中央十八届三中全会提出的建立房地产调控长效机制思路的指导下，住宅市场的调控方式在一线城市中已经悄然生变，即从过去单一的遏制需求或加大供应单边发力转变成为从供应和需求双边同时发力调节的“双边行动”。针对需求端的简单打压，无法解决供需失衡、房价高企等问题，同样，在不能合理疏导需求的情况下，简单地加大供应也无济于事。供应和需求类似“分子”和“分母”的关系，需求端“胃口”很大，供应端再加大投入也难以奏效。“要让整个市场平衡，不应单一的在供应或需求端调节，而应该同时在供应和需求两端进行调节，加以平衡”。
推进城镇化建设从需求端发力
最近，北京、上海等一线城市严控人口，划定城市边界等一些动作表明了调控方式随着新型城镇化建设的推进得以转变，值得业内关注。
近期，北京、上海、杭州、武汉等地，纷纷出招严控人口规模，启动产业转移外迁;重大项目推“人口评估”，建设城市副中心，探索积分政策控制外来人口。
以北京为例，北京市两会后，规划委明确将对现行北京城市总体规划进行“修改”，通过跨行政区划协同布局，以疏散500万人口到周边地区，求解北京治理大城市病。这一信号预示着北京将在需求端控制人口，“盘活存量，加大供应，疏解人口”将是北京的重要举措。
未来北京将对重大规划和项目进行人口评估和交通评价、水资源评价。据悉，在现行的北京城市总体规划中，到2020年北京城市总人口要控制在1800万，然而1800万的控制目标早已被提前突破，截至到2012年，北京市常住人口达到2069万，超过规划近500万人。
北京市圈定边界、修改总体规划，意在调整产业布局，缓解城市压力，在一定程度上，是将北京的市场需求向外转移，这种向周边疏导产业、公共服务配套现在已经开始实施。
他指出，去年年底，北京市动物园服装批发市场中的批发市场和业态将转移出北京中心城区，大量来京务工人员随之也将被疏解到京外。这一搬迁完成后，原本的土地将被重新盘活，高效利用。
据悉，本次修改总体规划的指导原则是严格控制人口规模，科学设置开发强度，尽快划定开发边界。相关数据显示，截止到2013年初，北京市动物园服装批发市场共有摊位约1.3万个，从业人员超过3万人，日均客流量超过10万人，物流企业20余家。加上其辐射和带动的就业人口，北京市动物园服装批发市场搬迁或将分流10万人。
“北京在新机场、交通基础设施、生态保护和城镇化等方面，已经和周边的河北、天津签署了多份合作协议”，北京市规划委相关负责人表示，北京产业挪腾空间有限，单靠一己之力难以完成，因此产业外移将寄望于“跨区域合作”。
以上举措旨在通过市场化手段实施城镇化，将有力疏解大城市的产业、公共服务和相应的人口到周边的卫星城，从而疏解大城市的住房需求，同时通过盘活存量土地，高效利用这些土地，也加大了大城市的住房供应。
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